COMPRANDO SEU PRIMEIRO IMÓVEL? Saiba como proceder para pleitear redução de 50% com despesas de cartório.

Ainda que o cenário imobiliário se mostre bastante tímido, o saque de contas inativas de FGTS tende a trazer um pequeno folego na venda de imóveis para aqueles que buscam a aquisição do primeiro imóvel. De tal sorte, juntamente com a realização de um sonho, o adquirente passa a assumir obrigações legais provenientes da propriedade de um bem imóvel, e este capítulo merece grande atenção para que todas as obrigações sejam cumpridas, mas observados alguns incentivos aos quais assiste direito.

Existe um verdadeiro mito sobre a questão do contrato de compra e venda de imóveis, onde se acredita que mediante este contrato, transfere-se a propriedade a outra pessoa, bastando para isso o adimplemento do valor a ser pago. Assim diz o Código Civil:
” Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. ”

A bem da verdade, o contrato serve apenas para formalizar um pacto onde um vende e outro compra, e lá são dispostas cláusulas que preveem, por exemplo, preço, condição de pagamento e multa por descumprimento de alguma obrigação. Mas somente isto não basta, e é necessário levar a registro no cartório de Registro de Imóveis, e daí surgem despesas com tributos e emolumentos que por muitas vezes, afastam o comprador do ato de registro, deixando-o exposto a diversas situações que podem trazer grande prejuízo no futuro.

Em muitos negócios o financiamento imobiliário é a via facilitadora da aquisição do imóvel, sendo o SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – SFH, o mais utilizado no país. Regido pela Lei 4380/64, este sistema emprega recursos de contas de poupança e FGTS, destinados para facilitar e promover a construção e aquisição de unidades habitacionais, proporcionando financiamentos de até 80% do valor do imóvel com limite máximo de até R$750.000,00 para valores de avaliação do imóvel, dependendo da região.

Este sistema de financiamento permite ainda, a inclusão de despesas acessórias, dentre as quais as despesas com cartório, e neste “pacotão” é que o comprador, por vezes, suporta despesas as quais teria algum tipo de isenção, ou então, redução do valor a ser pago, dependendo de cada caso.

A Lei 6015/73 dispõe sobre os registros públicos, e, portanto, sobre atos praticados pelos cartórios e a consequente cobrança sobre serviços como Matrícula, Registro e Averbação. Dispõe a referida lei, em seu artigo 290 que ”Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento)”, desta maneira, percebe-se que há incentivo para aqueles que adquirem seu primeiro imóvel residencial através de financiamento imobiliário pelo SFH, bastando apenas que seja solicitado este benefício de forma preferencialmente escrita, seja para o agente financeiro responsável pelo seu financiamento, nos casos em que existem intermediadores auxiliando na concessão do financiamento e praticando os atos perante o cartório, como despachantes, ou poderá ser requerido diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Essa lei trata apenas das despesas cartoriais, ficando a cargo da municipalidade tratar sobre incentivos relacionados ao ITBI – IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS, que em muitos municípios possui isenção ou redução para imóveis pertencentes a programas sociais, por exemplo.
Mesmo que você adquira seu imóvel na planta, ao tempo da entrega e procedimentos junto ao cartório, seguirá garantido o seu direito previsto em lei, e no descumprimento, procure sempre por um advogado.

O Novo Código de Processo Civil e seus reflexos na inadimplência condominial

  1. BREVE SÍNTESE

A palavra Condomínio vem do latim Condominium, que tem como conceito, duas ou mais pessoas possuírem igual direito sobre algo, sem que ocorra necessariamente a divisão do bem.

 

Está ligado ao direito, e não vinculado exclusivamente a propriedade ou a posse de algo, senão vejamos: um convidado de uma festa a se realizar em um Salão de Festas de um condomínio submete-se às suas regras de convivência, mesmo não sendo possuidor ou proprietário de unidade autônoma.

 

Todavia a vida em condomínio vai muito além de apenas possuir igual direito sobre algo, mas transcorre e atinge a seara obrigacional, onde os condôminos passam também a terem igual obrigação sobre o condomínio. E neste momento adentramos a um importante instituto aplicado aos condomínios, qual seja, o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporcionalidade de sua fração ideal, salvo disposição diversa presente na própria convenção do condomínio.

 

Entende-se que, o Código Civil de 2002 trouxe retrocesso ao limitar a multa para inadimplência condominial em 2%. Momento histórico em que diversos condomínios enfrentaram grande dificuldade em manterem seus índices de inadimplências sobre controle.

 

Ocorria que, muitos condôminos preferiam pagar, por exemplo, o cartão de crédito na data correta ao invés da cota de condomínio. Tendo em vista que existe uma diferença de mais de 400% entre uma multa e outra, em grande parte dos casos, aumentando consideravelmente os casos de inadimplência.

 

O Novo Código de Processo Civil, lei que estabelece diretrizes aos processos desta natureza, passou a vigorar em 18 de março de 2016, trazendo importantes mudanças quando o assunto é cobrar o condômino inadimplente com maior celeridade e eficácia, o que resultará certamente em queda drástica no índice de inadimplentes. Contudo, se antes era o condomínio que buscava de todos os meios uma forma para receber os valores em atraso, certamente hoje o jogo virou e os inadimplentes terão de adaptar-se a nova legislação ou certamente perderão seus imóveis.

 

  1. O QUE MUDA COM O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

As mudanças são importantes e trazem maior segurança jurídica. Ocorre que, com o aumento do índice de inadimplência, além do efeito negativo na receita do condomínio e consequente dificuldade em manter obrigações, investimentos em novas melhorias ou até mesmo preservar que já foi feito, há ainda, uma desestimulo daqueles que pagam em dia, e isto gera um efeito cascata.

 

A inadimplência é um mal a ser combatido porque afeta a todos, e a nova lei processual trouxe a solução efetiva a este problema. Com o advento do Novo Código de Processo Civil, a dívida condominial passa a ser considerada Título Executivo Extrajudicial, conforme dispõe o artigo 784-X do referido diploma, sendo, portanto, considerada certa, liquida e exigível, podendo desde então, ser protestada em cartório de títulos, ou executada através de ação judicial como já ocorria com contratos ou cheques, por exemplo.

 

As mudanças não se limitam ao novo status de título executivo extrajudicial, o que já seria um grande avanço, mas vão além. A partir de agora, após a citação do condômino inadimplente, ele terá 3 (três) dias para quitar o referido débito, sendo que no mandado poderá constar inclusive a ordem de penhora do imóvel. Também poderá ser emitida em nome do condomínio uma certidão de que a execução já tenha sido admitida pelo juiz, e averbar no registro do imóvel, conforme dispõem os artigos 828 e 829 e seus incisos, todos do Novo Código de Processo Civil.

 

Com estas medidas, e com a nova dinâmica de busca pela conciliação já no início do processo, as chances de o condomínio receber são elevadas, e o inadimplente deverá buscar meios adequados de saldar sua dívida o mais rápido possível, afim de evitar a perda do bem.

 

  1. NOVOS RUMOS NA GESTÃO CONDOMINIAL

Os reflexos deste avanço nas cobranças de inadimplentes poderão ser comprovados em alguns anos, com a efetiva melhora nas estruturas de segurança, no cumprimento de normas que envolvem reformas e manutenções, nas benfeitorias e principalmente, no fator homogêneo de arrecadação, em que os gestores de condomínios poderão programar-se com maior solidez e efetivamente, traçar uma linha de gestão muito mais acertada e sem os percalços antes vividos.

 

Com arrecadação linear e constante, haverá também maior valorização dos imóveis daquele condomínio e outro ponto favorável será a redução de custos com cobranças que, atualmente, compromete parte da arrecadação.

 

Em tempos de instabilidade política e recessão na economia, a pacificação nas relações condominiais através da redução de litígios envolvendo cobranças, é uma luz que se acende e aponta para um futuro melhor, pelo menos no âmbito condominial.

 

INCC: saiba tudo sobre o índice que está causando dor de cabeça em muita gente

Em meio à crise que passamos, comprar um imóvel pronto está cada vez mais difícil, principalmente se o adquirente deseja obter financiamento imobiliário, cujo limite de crédito caiu de até 90% do valor do imóvel, para cerca de 70%, e em alguns casos, o financiamento não passa de 50% do valor do imóvel. Some esta redução do crédito ao aumento dos juros, das taxas e da dificuldade em concessão de crédito e chegamos a uma equação inédita até então. Hoje a aprovação de crédito para este tipo de imóvel é de aproximadamente 50%, ou seja, de duas propostas de financiamento, uma é negada.

 

A Caixa Econômica Federal, líder em financiamento imobiliário, percebeu o aumento do saque do FGTS, em decorrência do aumento das demissões, e redução de investimentos em cadernetas de poupança, e agiu rapidamente, reduzindo o percentual de financiamento e aumentando os juros. Mesmo assim, algumas linhas de crédito do banco foram suspensas por falta de recursos.

 

O mercado de imóveis na planta, com grande estoque de unidades, percebeu esta dificuldade e não mede esforços em publicidade e promoções para alavancar suas vendas, aliando o forte apelo de marketing a supostas facilidades, como venda de imóveis com parcela de entrada para 30 dias, financiamento pela Construtora, desnecessidade de comprovação de renda, parcelas pós-chaves, utilização de veículos como entrada e até mesmo possibilidade de compra com restrições em SCPC ou Serasa.

 

O fato é que não há milagres na compra de um imóvel, que se trata de objeto de valor expressivo, repleto de formalidades e obrigações que não condizem com toda esta facilidade. Em algum momento, você terá dor de cabeça, e um dos problemas mais recorrentes entre os clientes que me procuram é a cobrança do INCC.

 

O INCC – Índice Nacional de Custo da Construção, também conhecido como Índice Nacional da Construção Civil, teve sua primeira divulgação em 1950, quando era medido apenas no Rio de Janeiro, então capital do Brasil, e levava a sigla de ICC. Com o passar do tempo, houve a descentralização da atividade econômica, e hoje o índice é calculado em 7 capitais, sendo o IBRE – Instituto Brasileiro de Economia, responsável pela apuração dos custos da construção civil. Ele é um índice oficial, portanto, sua cobrança é legal e não é revestida de abusividade se observados alguns critérios para seu cálculo.

 

É muito importante saber que, a aplicação do INCC, que não se trata de juros, é sobre o montante do saldo a ser financiado, parcelas intermediárias, anuais, parcelas de chaves e inclusive sobre as parcelas de entrada.

 

Suponha que você comprou um imóvel em janeiro de 2013, no valor de R$300.000,00. No momento da compra, ficou acertado que você pagaria para a construtora 30% do valor do imóvel durante o período de obras, e financiaria o saldo de 70% com o banco, conforme o fluxo:

 

Valor do imóvel: R$300.000,00

Valor a ser financiado: 70%

Entrada (30%) sendo: Ato, 30, 60, dias: R$10.000,00 = R$30.000,00

Mensais: 24 x R$1.250,00

Anuais: 2 x R$15.000,00 (dez/13 e dez/14)

Total de entrada: R$90.000,00

Todo este valor presente no fluxo do pagamento, constará em contrato, inclusive o valor de R$210.000,00 que será pago através de financiamento bancário, mas, o que a maioria dos compradores não se atenta, é que este valor a ser financiado será submetido ao reajuste do INCC.

 

O índice do INCC acumulado no período de obras, de janeiro de 2013 a janeiro de 2015 foi de 15,14%, então, em janeiro de 2015 você terá um saldo com a construtora de R$31.794,00, e isso para muitos será uma infeliz surpresa.

 

Lembra da sua entrada de R$90.000,00 que foi paga através do fluxo anterior? Este valor também é atualizado pelo INCC, sendo da seguinte maneira:

 

Em fevereiro de 2013 você devia R$90.000,00 que se submeteu ao índice de janeiro de 2013, que foi de 0,39%, tornando sua dívida em R$90.351,00, sendo que ao pagar sua parcela de R$10.000,00 restou como entrada o valor de R$80.351,00. Este valor será reajustado pelo índice de fevereiro de 2013, que foi de 0,80%, tornando seu saldo em R$80.993,81 para março de 2013, e assim sucessivamente.

 

Perceba que a função do INCC é garantir o poder de compra do seu dinheiro com o decorrer da construção. Se não houvesse esse reajuste, com o aumento do custo da construção no decorrer do tempo, o valor pago pela entrada ficaria defasado, e o mesmo ocorreria com o valor a ser financiado, inviabilizando a construção de novos empreendimentos.

 

Geralmente, estes índices e reajustes estão presentes no contrato, em especial num contrato acessório chamado QUADRO RESUMO, que se integra ao CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

 

Este reajuste é minimizado por muitos corretores no ato da compra, e por isso os compradores não se programam com tanta prudência para este tipo de reajuste, mas em muitos casos, essa informação é omitida pelo setor comercial.

 

Já presenciamos casos em que a Construtora informa que não haverá cobrança de INCC sobre qualquer parcela, mas essa previsão constava em contrato, e caso o comprador não tenha guardado qualquer publicidade, e-mail, ou outro meio de divulgação desta informação, sua cobrança será devida por força de contrato.

 

Sugere-se que todos os compradores solicitem as construtoras uma planilha atualizada dos valores pagos, saldos e índices utilizados, inclusive com o mês de referência, não bastando apenas aquelas planilhas que geralmente são disponibilizadas pelo site da construtora, num ambiente interno com login e senha, pois nem sempre são atualizadas com frequência e seu teor pode ser alterado sem aviso prévio.

 

Recomenda-se ainda, que os compradores nunca depositem valores na conta da Construtora, conta de corretores ou qualquer outra conta que forneçam, sendo o mais prudente pagar suas parcelas através de boleto bancário, conferindo sempre os dados presentes no boleto, e a descrição completa do motivo daquela cobrança, como parcela de entrada, anual, intermediação ou corretagem, ou outro tipo de despesa que faça parte do contrato.

 

Para finalizar, é importante ressaltar que as cobranças de INCC não serão devidas após o término do prazo de entrega do imóvel, portanto, as cobranças para imóveis cuja entrega esteja atrasada serão indevidas, conforme entendimento jurisprudencial do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que promulgou recentemente o Enunciado nº 38-7, através do qual os Desembargadores passaram a entender como INVÁLIDA a aplicação de correção monetária (e encargos) sobre o saldo devedor do comprador de imóvel na planta, quando houver atraso na entrega da obra, conforme as palavras da Desembargadora Márcia Dalla Déa Barone: “Referido entendimento tem como escopo impedir que o preço seja excessivamente elevado em razão de circunstâncias alheias à vontade dos compradores. Dessa forma, admite-se o congelamento do saldo devedor durante a mora das vendedoras, o que engloba os juros e a correção monetária.”

 

Patrimônio de afetação em imóveis vendidos na planta: uma segurança a mais para o comprador

O mercado imobiliário viveu sua grande fase de expansão e valorização nos últimos dez anos, causada em grande parte pela redução dos juros, incentivos por parte de programas Estaduais e Federais, maior procura do que oferta em determinadas áreas urbanas, e estabilidade econômica, com relativo controle sobre a inflação e crescimento moderado, mas constante. No entanto, a partir de 2013 iniciamos um processo de retração econômica, com queda do PIB, descontrole das contas públicas, aumento da inflação, do desemprego e déficit na balança comercial, e os efeitos destes fatores geraram forte queda nas vendas de empreendimentos imobiliários.

As construtoras e incorporadoras já sentiram essa nova realidade, e não medem esforços com promoções e grande apelo publicitário, numa tentativa de escoar seu estoque e não seguir acumulando prejuízos. Não há nenhum estímulo positivo para o setor, o crédito imobiliário está mais caro e mais restrito, o custo de construção segue subindo, enquanto, segundo o índice FipeZap, nos últimos 12 meses, o mercado apresentou queda real de 4,94% até julho deste ano, descontada a inflação do mesmo período.

A diretora da agência de riscos Fitch Ratings, Fernanda Rezende, recentemente, afirmou que no final de 2014 os estoques estavam próximos a 20 meses de vendas, e que a espectativa é que os distratos somem cerca de R$7 bilhões em 2015. Os sinais deste novo cenário já se traduzem em aumento do número de processos envolvendo as construtoras e, consequentemente, parte do faturamento das empresas será destinado às indenizações.

Com o advento da Lei Federal nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, que trouxe alterações nos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964, chamada Lei de Incorporação Imobiliária, houve uma tentativa de propiciar maior segurança aos consumidores de imóveis na planta, já que instituiu o Patrimônio de Afetação como uma possibilidade concedida ao Incorporador, que passará a contar com CNPJ, nome, contabilidade e obrigações e direitos distintos do patrimônio comum da Construtora ou Incorporadora.

Fica muito fácil de ilustrar: basta perceber, em seu contrato de Promessa de Compra, se consta o nome do empreendimento, de forma autônoma, com sede e CNPJ próprios, constituindo uma verdadeira pessoa jurídica distinta e própria para aquele empreendimento. Na prática, isso faz com que não haja confusão patrimonial, ou de receitas, como ocorre quando o valor que o comprador disponibiliza com entrada, ou parcelas mensais de entrada, são destinados para outros fins que não a efetiva obra, podendo ocorrer, por exemplo, investimentos em aquisição de novos terrenos ou no custeio de obras que não tiveram tanta liquidez e ainda possuem grande estoque de unidades a venda.

O Patrimônio de Afetação constitui verdadeira separação entre os bens e a receita do incorporador, com relação à constituição do empreendimento, envolvendo o terreno, as acessões e demais direitos do empreendimento, ainda que a responsabilidade pela obra e entrega permaneça com o incorporador. Percebe-se, portanto, que foi uma maneira que o legislador encontrou de resguardar os direitos dos compradores, sendo que toda a receita proveniente da comercialização das unidades, ou do financiamento imobiliário (quando contratado antes do habite-se, ou auto de conclusão de obras, como no caso do Crédito Associativo), será destinado exclusivamente para aquele fim.

A constituição do Patrimônio de Afetação, infelizmente, não é obrigatória. Ocorre por meio de averbação do documento assinado pelo incorporador, ou poderá constar no Memorial de Incorporação, que ficará averbado na Matrícula e, consequentemente, no Registro de Incorporação.

É muito importante atentar-se aos detalhes descritos no Contrato de Promessa de Compra do Imóvel, ao chamado “Quadro-Resumo” que está diretamente relacionado ao Contrato de compra. Procure também receber antecipadamente o Memorial Descritivo e a cópia do Registro de Incorporação, e tome muito cuidado com escrituras de terrenos que apresentem apontamentos de financiamento ou sejam gravados com hipoteca.

Aliás, sobre este tema decidiu o Ministro Ari Pargendler, validando a hipoteca, sob o seguinte argumento:

“[…] o terreno sobre o qual o prédio fora edificado já estava hipotecado. No respectivo contrato, constou cláusula autorizando a construtora a contrair empréstimo para ultimar a obra, mediante hipoteca da unidade residencial. […] A promitente vendedora não se valeu da referida cláusula, porque na data do ajuste, o imóvel já estava gravado por hipoteca, e os promitentes compradores tinham meios de se prevenir das onerações daí decorrentes. Bastava-lhes consultar o Registro de Imóveis, para convencerem-se de que faltava segurança jurídica ao negócio. Pagando integralmente o preço, sem exigir nenhuma garantia da promitente vendedora, quanto à obrigação de liberar o apartamento da hipoteca, não podem exigir da Caixa Econômica Federal, terceiro de boa-fé, o respectivo cumprimento. Voto, por isso, no sentido de conhecer do recurso especial, pela divergência, negando-lhe provimento. ”